Gabriele Fontaine
Kurz gesagt
- Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar, Herstellungsaufwand verteilt sich über die Abschreibung auf Jahrzehnte.
- Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gilt die 15-Prozent-Grenze: Wer sie reißt, verliert den Sofortabzug rückwirkend für alle Maßnahmen.
- Größerer Erhaltungsaufwand an vermieteten Wohngebäuden lässt sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das hilft, wenn im Sanierungsjahr wenig Einkünfte da sind.
- Bei der selbst bewohnten Immobilie zählt nicht der Werbungskostenabzug, sondern die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen oder für Handwerkerleistungen.
Kaum eine Frage erreicht uns nach einem Immobilienkauf so oft wie diese: Kann ich die Sanierung sofort absetzen? Die Antwort hängt an einer Unterscheidung, die im Alltag unscheinbar wirkt und über sehr viel Geld entscheidet. Es geht um Erhaltungsaufwand auf der einen und Herstellungsaufwand auf der anderen Seite.
Erhaltungsaufwand erhält etwas, das schon da ist. Ein neuer Anstrich, der Austausch der alten Heizung gegen eine neue, ein repariertes Dach: Solche Kosten mindern bei einer vermieteten Immobilie im Jahr der Zahlung sofort die Einkünfte. Herstellungsaufwand schafft dagegen etwas Neues oder hebt den Standard des Gebäudes deutlich an. Er wandert in die Abschreibung und wirkt sich bei Wohngebäuden nur mit einem kleinen Prozentsatz pro Jahr aus. Bei 100.000 Euro Aufwand ist das der Unterschied zwischen einer spürbaren Entlastung in diesem Jahr und rund 3.000 Euro jährlich über Jahrzehnte.
Wann aus Erhaltung Herstellung wird
Drei Fälle machen aus laufenden Kosten Herstellungskosten:
- Erweiterung. Alles, was die nutzbare Fläche vergrößert: ein Anbau, eine Aufstockung, der Ausbau des Dachgeschosses, ein zusätzlicher Balkon.
- Wesentliche Verbesserung. Wenn der Standard des Gebäudes in mindestens drei der vier zentralen Bereiche gehoben wird. Diese vier Bereiche sind Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Wer alle vier gleichzeitig auf einen modernen Stand bringt, produziert damit typischerweise Herstellungskosten.
- Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren. Dazu gleich mehr, denn sie ist die Stelle, an der die meisten Käufer stolpern.
Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht mehr sofort abziehbar, sondern nur noch über die Abschreibung.
Drei Punkte, die dabei regelmäßig übersehen werden:
- Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis insgesamt. Der Anteil für Grund und Boden fällt heraus, und je nach Lage ist das ein erheblicher Teil.
- Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer, soweit Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.
- Die Grenze wirkt rückwirkend. Wenn Sie im dritten Jahr die letzte Maßnahme beauftragen und damit über 15 Prozent kommen, verlieren auch die bereits abgezogenen Beträge aus dem ersten Jahr ihren Sofortabzug.
Ausgenommen sind Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen, etwa die jährliche Heizungswartung. Und Kosten für eine Erweiterung zählen ohnehin gesondert als Herstellungskosten.
Der einfachste Schutz
Legen Sie sich beim Kauf eine Notiz mit zwei Zahlen an: das Ende der Dreijahresfrist und den Euro-Betrag, der 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten entspricht. Wer eine größere Maßnahme um wenige Monate hinter das Fristende schiebt, behält den Sofortabzug für alles, was davor lag.
Verteilung auf mehrere Jahre
Bei vermieteten Wohngebäuden können Sie größeren Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn die Kosten im Sanierungsjahr auf zu geringe Einkünfte treffen und ein Teil des Abzugs sonst wirkungslos verpuffen würde. Die Entscheidung treffen Sie objektbezogen und für jede Maßnahme neu, deshalb schauen wir uns das am besten zusammen mit Ihrer Einkommensplanung an.
Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen
Dann gibt es keinen Werbungskostenabzug, denn es fehlt an Einkünften, von denen sich etwas abziehen ließe. Stattdessen kommen zwei Steuerermäßigungen in Betracht, die direkt von der Steuerschuld abgehen:
Energetische Sanierung nach § 35c EStG
Für Maßnahmen wie Wärmedämmung, Fenstertausch, Erneuerung der Heizungsanlage oder den Einbau einer Lüftungsanlage gibt es insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Voraussetzungen: Das Gebäude ist bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre, es wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt, die Arbeiten erledigt ein Fachunternehmen und Sie legen die vorgeschriebene Bescheinigung des Fachunternehmens vor. Ohne diese Bescheinigung fällt die Ermäßigung weg, deshalb fordern Sie sie am besten schon bei der Auftragsvergabe an.
Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
Hier gehen 20 Prozent der Arbeitskosten ab, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Materialkosten zählen nicht mit, deshalb sollte die Rechnung Lohn und Material getrennt ausweisen. Wichtig: Die Rechnung muss unbar bezahlt werden, eine Barzahlung ist auch mit Quittung nicht begünstigt. Für dieselbe Maßnahme lassen sich § 35a und § 35c nicht kombinieren, Sie wählen also den günstigeren Weg.
Die Rechnung entscheidet mit
Eine Pauschalrechnung über „Sanierungsarbeiten" hilft niemandem. Bitten Sie Ihre Handwerksbetriebe um eine Aufstellung nach Gewerken mit getrennten Lohn- und Materialanteilen. Damit lässt sich später sowohl die 15-Prozent-Grenze sauber rechnen als auch der begünstigte Anteil bestimmen.
Was Sie vor der Sanierung klären sollten
Der Unterschied zwischen Sofortabzug und Abschreibung entsteht nicht beim Ausfüllen der Steuererklärung, sondern beim Beauftragen der Handwerker. Wenn eine größere Sanierung ansteht, klären Sie am besten vorher drei Dinge: wie hoch die Gebäude-Anschaffungskosten tatsächlich sind, wann die Dreijahresfrist endet und ob die geplanten Gewerke zusammen den Standard des Gebäudes anheben. Bringen Sie den Kaufvertrag, die Kostenvoranschläge und die geplante Reihenfolge mit, dann lässt sich das in einem Termin durchrechnen.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 25. März 2026 wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Steuerliche Sachverhalte hängen an Details, die sich aus einem allgemeinen Text nicht erkennen lassen.