Gabriele Fontaine
Kurz gesagt
- Seit Ende 2025 reicht eine der beiden Grenzen: höchstens 30 Quadratmeter Fläche oder höchstens 40.000 Euro Wert. Vorher mussten beide Grenzen gleichzeitig eingehalten werden.
- Ein Arbeitszimmer, das bereits im Betriebsvermögen liegt, wandert dadurch nicht automatisch zurück ins Privatvermögen.
- Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, sind die Raumkosten nur noch abziehbar, wenn der Raum dem Betriebsvermögen zugeordnet ist.
- Wer den Verkauf des Hauses oder die Betriebsaufgabe vor sich hat, sollte beides zusammen mit der Zuordnung betrachten und nicht nacheinander.
Viele Selbständige arbeiten seit Jahren ausschließlich von zu Hause aus. Beratende Berufe, IT-Dienstleister, Sachverständige ohne externes Büro: Bei ihnen ist das häusliche Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit. Steuerlich geht es dann nicht nur um den laufenden Abzug der Kosten. Mindestens ebenso wichtig ist, ob der Raum zum Betriebsvermögen gehört oder im Privatvermögen bleibt.
Die Grundsatzentscheidung steht am Anfang
Gerade wenn Ihnen das Grundstück selbst gehört, sollte die Prüfung mit dieser Frage beginnen. An ihr hängt nicht nur, ob die laufenden Raumkosten im betrieblichen Bereich berücksichtigt werden können. Sie prägt auch vor, was später passiert: bei einer Entnahme, beim Verkauf des Hauses und bei der Betriebsaufgabe.
Nach der bisherigen Rechtslage konnte ein betrieblich genutzter Grundstücksteil nur dann im Privatvermögen bleiben, wenn zwei Grenzen gleichzeitig eingehalten wurden. Sein Wert durfte nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts betragen und zusätzlich nicht mehr als 20.500 Euro. Diese doppelte Hürde war bei den heutigen Immobilienwerten schnell gerissen.
Was sich Ende 2025 geändert hat
Der Gesetzgeber hat die Regelung zum Jahresende 2025 angepasst. Seitdem genügt eine der beiden Grenzen: Entweder die Fläche des Arbeitszimmers beträgt nicht mehr als 30 Quadratmeter, oder sein Wert liegt nicht über 40.000 Euro. Für viele typische Homeoffice-Fälle wird die Zuordnung zum Privatvermögen damit überhaupt erst möglich, jedenfalls aber deutlich einfacher. Die neuen Grenzwerte gelten für alle offenen Fälle.
Kein Selbstläufer für Altfälle
Die Neuregelung erlaubt, dass solche Grundstücksteile nicht zwingend zum Betriebsvermögen gehören müssen. Sie führt aber nicht dazu, dass ein bereits zugeordnetes Arbeitszimmer von selbst wieder ins Privatvermögen zurückfällt. Dort bleibt es zunächst bei der bisherigen Behandlung.
Ab 2026 hängt der Kostenabzug an der Zuordnung
Bleibt der Raum im Privatvermögen, dürfen die damit zusammenhängenden Aufwendungen für alle Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, nicht mehr abgezogen werden. Das ist neu.
Früher konnte ein betrieblich genutzter Gebäudeteil trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen bleiben, ohne dass allein deshalb der Abzug der Arbeitszimmerkosten entfiel. Die private Zuordnung wirkte sich vor allem auf die Vermögenszuordnung und auf spätere Veräußerungsfragen aus. Erst die Neuregelung verknüpft die private Zuordnung ausdrücklich mit einem Abzugsverbot. Ab 2026 sind die Aufwendungen für das betrieblich genutzte Arbeitszimmer also nur noch abziehbar, wenn der Raum dem Betriebsvermögen zugeordnet ist.
Wenn das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit ist
Dann können Sie die tatsächlichen anteiligen Raumkosten ansetzen. Alternativ wählen Sie die Jahrespauschale von 1.260 Euro. Dieses Wahlrecht gilt einheitlich für das ganze Jahr und ist personenbezogen.
Wenn Sie zu Hause nur abends und am Wochenende arbeiten
Steht Ihnen im Betrieb ein eigenes Büro zur Verfügung, liegt der Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit dort und nicht zu Hause. Die tatsächlichen Raumkosten und die Jahrespauschale scheiden dann im Regelfall aus. In Betracht kommt aber die Tagespauschale von 6 Euro pro Tag, höchstens 1.260 Euro im Jahr, für einzelne Tage, an denen Sie überwiegend von zu Hause aus arbeiten und die Betriebsstätte nicht aufsuchen. Arbeitsmittel wie Computer oder Fachliteratur bleiben davon unabhängig gesondert abziehbar.
Beim Verkauf des Hauses wird es konkret
Arbeitszimmer im Betriebsvermögen
Hier werden die laufenden Aufwendungen bei der betrieblichen Gewinnermittlung mitberücksichtigt. Beim späteren Verkauf des Hauses ist dann zu unterscheiden. Verkaufen Sie nur das Haus und führen den Betrieb weiter, sind die auf das Arbeitszimmer entfallenden stillen Reserven grundsätzlich betrieblicher Gewinn. Überführen Sie den Raum vor dem Verkauf ins Privatvermögen, werden die stillen Reserven grundsätzlich schon im Zeitpunkt der Entnahme realisiert.
Anders sieht es aus, wenn der Vorgang in eine echte Betriebsaufgabe eingebettet ist. Dann gehören die stillen Reserven des Arbeitszimmers zum Aufgabegewinn. Sind Sie mindestens 55 Jahre alt oder dauernd berufsunfähig, sollten Sie den Freibetrag von bis zu 45.000 Euro und den ermäßigten Steuersatz prüfen lassen. Der Freibetrag schmilzt ab, soweit der Aufgabe- oder Veräußerungsgewinn 136.000 Euro übersteigt.
Arbeitszimmer im Privatvermögen
Bleibt der Raum trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen, gelten beim Verkauf grundsätzlich die allgemeinen Regeln des privaten Immobilienverkaufs. Nach Ablauf von zehn Jahren ist ein Gewinn regelmäßig steuerfrei. Bei einer selbst bewohnten Immobilie bleibt ein Veräußerungsergebnis auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerlich unbeachtlich. Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden, dass die Steuerbefreiung beim Hausverkauf nicht verloren geht, nur weil ein Raum als Arbeitszimmer fast ausschließlich beruflich genutzt wurde, solange die Immobilie selbst bewohnt war (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).
Ein Urteil aus München zur Spekulationsfrist
Das Finanzgericht München hat mit Urteil vom 16. Oktober 2025 (13 K 1234/22) eingeordnet, was eine frühere Entnahme für die Zehnjahresfrist bedeutet. Im Streitfall war im April 2003 eine Eigentumswohnung gekauft worden. Ein Raum mit 18,04 Prozent der Fläche wurde bis Ende Oktober 2006 betrieblich genutzt und deshalb im Betriebsvermögen geführt, danach in das Privatvermögen überführt. Ende November 2013 wurde die Wohnung als Ganzes verkauft.
Das Finanzamt wollte für den früheren Arbeitszimmeranteil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erfassen, weil zwischen Entnahme und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen. So sehen es die geltenden Verwaltungsanweisungen vor.
Das Gericht hat das abgelehnt. Nach Ansicht der Richterinnen und Richter wurde nicht das frühere Arbeitszimmer als eigenständiges Wirtschaftsgut verkauft, sondern die Eigentumswohnung als Ganzes. Ein einzelner Raum innerhalb einer Wohnung sei nicht selbständig verkehrsfähig, deshalb beginne für ihn auch keine eigene neue Zehnjahresfrist.
Noch nicht das letzte Wort
Die Entscheidung ist nicht endgültig, die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Wenn Ihr Fall ähnlich liegt, kann es sinnvoll sein, den eigenen Bescheid offenzuhalten. Sprechen Sie uns an, bevor die Einspruchsfrist abläuft.
Was Sie jetzt tun sollten
Für Selbständige mit Homeoffice macht die neue Regelung die private Zuordnung kleiner Räume deutlich einfacher. Für bestehende Betriebsvermögensfälle enthält sie keine Zwangsentnahme. Wer sein Arbeitszimmer seit Jahren nutzt, sollte deshalb vier Dinge zusammen betrachten statt einzeln: den laufenden Betriebsausgabenabzug, eine mögliche spätere Entnahme, den Hausverkauf und gegebenenfalls die Betriebsaufgabe. Gerade bei Unternehmerinnen und Unternehmern jenseits der 55 kann die tarifbegünstigte Behandlung eines Aufgabegewinns dabei erheblich ins Gewicht fallen.
Bringen Sie zum Gespräch am besten die Wohnflächenberechnung, die letzte Grundstücksbewertung und Ihre bisherige Handhabung im Jahresabschluss mit. Damit lässt sich in einer halben Stunde klären, wo Sie stehen.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 5. Mai 2026 wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Steuerliche Sachverhalte hängen an Details, die sich aus einem allgemeinen Text nicht erkennen lassen.